أزمة الرهن العقاري في الولايات المتحدة.. أثارها على القطاع المالي

[رمضان غنيم]

أزمة الرهن العقاري في الولايات المتحدة.. أثارها على القطاع المالي




د. سعيد الشيخ

خلال نحو العشر سنوات الماضية قفزت قيمة العقار في الولايات المتحدة الأميركية بنحو 12 تريليون دولار، مولدة فقاعة لم يسبق لها مثيل في قطاع الإسكان. ولذلك، مثلها مثل الفقاعات المالية الأخرى، كان على البنوك والمستثمرين أن يتحملوا تبعات هذه الأزمة نتيجة إهمالهم تقييم المخاطر المترتبة على التوسع في هذا النوع من الإقراض بدون مبالاة والاعتقاد الخاطئ بأن أسعار العقار ستبقى دائماً مرتفعة.
وعندما تعثر المقترضين عن السداد على رهونهم العقارية، انتشر الذعر وعم الاضطراب ليولد عجزاً في بعض جوانب النظام المالي ومهدداً استقرار الاقتصاد العالمي. لقد كانت أسواق العقارات مراراً في عمق الأزمات المالية، إلا أن الانهيار في قطاع الإسكان عادة ما يبقى محدوداً في الدولة التي يقيم فيها المقترضين والمقرضين.

ولكن ليست هذه المرة، فقد اتسعت شهية المستثمرين الدوليين لسوق الإسكان بالولايات المتحدة، إذ ساهمت البنوك الاستثمارية من خلال أنواع جديدة من الهندسة المالية والتسنيد بتشكيل أي نوع من أدوات الدين في أصول يتم بيعها وشراؤها على مستوى العالم. وللأسف فإن الكثير من هذه الديون كانت قروض عالية المخاطر لمشتريي المنازل من ذوي الائتمان الضعيف أو محدودي الدخل، حيث يطلق عليهم المقترضين ذوي الملاءة المالية المتدنية. ولجعل هذه الأوراق المالية أكثر جاذبية لمتجنبي المخاطر مثل البنوك، أدمجت هذه القروض العالية المخاطر مع قروض أخرى من المفترض أن تكون أكثر جودة، في أدوات مالية يطلق عليها التزامات بضمان الدين «Collateralized Debt Obligations» حيث اندفع المستثمرون من جميع أنحاء العالم لشراء هذه الأدوات المالية.

إن تركيبة هذه الرهون العقارية المتدنية الجودة كانت كارثية من الأساس حيث كانت تسعر بفائدة بسيطة و ثابتة خلال السنتين أو الثلاث سنوات الأولى وذلك عندما كانت أسعار الفائدة متدنية في بداية الألفية، على أن يتم إعادة تسعير هذه الرهونات تبعاً لمستويات الفائدة السائدة بعد ذلك. ومع ارتفاع أسعار الفائدة خلال السنتين الماضيتين ومن ثم تباطأ الاقتصاد الأميركي، فقد تبع ذلك تراجع في أسعار المساكن، حيث قفزت معدلات تعثر الرهون العقارية بشكل كبير(15%). وبالنتيجة انتقلت هذه الأزمة من الرهونات العقارية إلى الأوراق المالية التي تم تركيبها على أساس هذه الرهونات مثل «الالتزامات بضمان الدين ـ CDO». وفي غياب السيولة في سوق الالتزامات بضمان الدين «CDO» فإن هذه الأدوات يتم تسعيرها على أساس النماذج الحسابية والتصنيفات.

ومع استمرار الخسائر في الرهون العقارية التي تعتمد عليها هذه الأدوات، لم يعد هناك أحد يثق بتلك النماذج الرياضية أو التصنيفات في تسعير «الالتزامات بضمان الدين». وبالنظر إلى الانتشار الواسع في ملكية أدوات «الالتزامات بضمان الدين»، فقد أدى ذلك إلى ارتفاع مخاطر عدم وفاء الأطراف الأخرى بالتزاماتها في النظام المالي.

ونتيجة لهذه التطورات، ارتفعت وبشكل حاد كلفة الإقراض للشركات، وانحسرت عمليات الدمج والحيازة، وهبطت أسعار الأسهم. كما أن صناديق التحوط «Hedge Funds» والتي تقترض بكثافة من أجل تحقيق عوائد عالية، هي الأخرى واجهت ضغوطاً من مقرضيها تطالبها بدفع الفرق على مديونياتها، مما دفعهم إلى بيع الأصول الجيدة للحصول على النقد. وحتى المؤسسات المالية الكبيرة أصبحت مترددة في الإقراض إلى بعضها في سوق الإقراض البنكيInterbank Market. ومع اهتزاز النظام المالي الدولي، قامت البنوك المركزية في الولايات المتحدة، وكذلك في أوروبا وآسيا بضخ السيولة في اقتصاداتها للمحافظة على أدائها وتجنب حدوث ركود اقتصادي. وأما البحث عن العوائد العالية الذي كان يغري المستثمرين بإهمال المخاطر لشراء الأسهم في روسيا والسندات في مصر، فقد انعكس الحال بالنسبة لهم، إذ اتجهوا إلى إعادة تسعير هذه المخاطر.


إن حوادث الأسابيع الماضية أوضحت لنا أنه بينما قامت البنوك بالتحول إلى خفض مخاطرها من خلال الاستثمار مباشرة والاستغناء عن دور الوسيط Disintermediation of Risk، إلا أنه بلا شك لا يمكن إلغاء المخاطر تماماً. ويمكن القول إن هذه المخاطر تم نقلها إلى عناصر أخرى في النظام المالي مثل صناديق التحوط، وصناديق التقاعد والتأمينات، والتي ربما كانت أقل كفاءة لإدارة هذه المخاطر. أما بالنسبة للبنوك والتي يعتقد أنها أصبحت أكثر أمناً نتيجة التحول من دور الوسيط إلى الاستثمار Disintermediation of Risk فإنها تواجه الآن زيادة في انكشافها على المخاطر، والبعض منهم يتحمل هذه المسؤولية في التزامات خارج الميزانية العمومية، والتي لا يمكن إعادة تمويلها. والأخرى تركت في حوزتها ديون كبيرة من أجل شراء الأسهم بأموال مقترضة Leverage Buy Out، والتي تعهدوا بتغطية هذه الإصدارات، إلا أنهم لا يستطيعون مشاركة هذه المديونية مع مؤسسات أخرى في أوضاع السوق الحالية.

* كبير الاقتصاديين في البنك الأهلي التجاري السعودي

[المهندس خالد]

مشكور
مشكور
مشكور