تقرير خاص: 10 تريليونات دولار قيمة صناعة أسواق الرهن العقاري في أميركا

[samer-hammad]

خبير: سوق الرهن يواجه مرحلة شبيهة بما بعد إعصار كاترينا

لندن: «الشرق الاوسط»
أشار تقرير صادر من شركة «تريس داتا انترناشونال» تسلمت «الشرق الأوسط» نسخة منه الى ان اسواق الرهن العقاري قدمت ما يصل الى 10 تريليونات دولار لإقراض المستهلك وتغذية معدلات الانفاق الاستهلاكي في الولايات المتحدة. ويستدل التقرير الى ان هذا ما يفسر أهمية قطاع الاسكان كأحد موارد الدخل لتمويل الانفاق الاستهلاكي للفرد والذي يعد ببساطة ثلثي الانفاق العام في الاقتصاد الاميركي.
ويشرح التقرير كيف بدأت بعض الشركات والمصارف باستهداف ذوي التقييم المالي الضعيف مع رفع معدل الفائدة مقابل الاقراض لارتفاع مخاطر عدم السداد وارتفاع كلفة تحصيل المديونية وهذا ما يسمىSubprime Market. وزادت الرسوم المفروضة على طلبات الاقراض مع عدم توافر مصدر آخر للاقراض بالنسبة للمستهلك. وعلى نحو متوقع ارتفعت تكاليف الاقراض مع تزايد كلفة الحملات التسويقية التي تزامنت مع ارتفاع عدد طلبات الاقراض المرفوضة التي اصابت ذلك القطاع بتباطؤ تراقبه الاسواق عن كثب.
تباطؤ قطاع الإسكان قد يصيب اقتصاد الولايات المتحدة بالركود: يناقش التقرير اتخاذ منحنى مبيعات المنازل، بل قطاع الاسكان على وجه عام، اتجاها هابطا. وما يدعم هذا الاتجاه الهابط هو ارتفاع معدل اسعار الفائدة للاقراض في اسواق الرهن العقاري. وعند ارتفاع معدل اسعار الفائدة للاقراض تصاب مبيعات المنازل بموجة انخفاض والذي يعود الى كلفة الحصول على تلك المنازل التي تحجم حركة المبيعات وتقلل من جاذبية تلك المنازل لدى المستهلك حين يوازن بين تطلعاته للرفاهية وبين واقع المعيشة المكلف. وعندما نعلم أن معدل اسعار الفائدة في اسواق الرهن العقاري وصلت الى6% فإن أثر هذا المعدل على مبيعات المنازل واضح من خلال انخفاض المبيعات الى 23 ألفا لكل مليون نسمة من 32 ألفا لكل مليون نسمة في الربع الرابع من 2006. ويصف التقرير تطورات قطاع العقار بارتفاع لمبيعات المنازل في الفترة الاخيرة والذي يعود الى اعتدال الطقس، ما أدى الى تعزيز حركة التجول والبحث عن المنازل ولكنه لا يعود الى تطور أو نمو في قطاع الاسكان.
ويستنتج التقرير أن ما يدفعنا الى توقع هبوط منحنى مبيعات المنازل الجديدة هو أن تباطؤ القطاعات الاخرى للاقتصاد الاميركي والذي سيتضح في الفترة المقبلة كفيل بدفع الانفاق الاستهلاكي لمنعطف الكساد، وبالتالي تناقص ملحوظ في عدد عمليات الشراء للمنازل.
بالطبع فإن سيناريو كهذا سيدفع أسعار مبيعات المنازل بقسوة لمنحنى هابط. الغريب أن البعض من المراقبين يظن أن هبوط اسعار المنازل سيوازن حركة قطاع الاسكان ومن ثم تدفع حركة مبيعات المنازل الى أعلى. قد نتفق لبرهة مع هذا الانطباع غير المتكامل ولكن علينا ايجاد عدد معقول من المستهلكين القادرين على الوفاء بالتزامات القروض ذات المعدلات المرتفعة والذي نشك في امكانية حدوثه.
اذا عدنا قليلا لعام 1990 نجد ان مبيعات المنازل هبطت بما يقارب 15%، ولو افترضنا قيام عدة شركات بخفض معدلات الفائدة في اسواق الرهن العقاري، وهو ما حدث ايضا في تلك الفترة، فإن سيناريو هبوط مبيعات المنازل سيتكرر لا محالة. بمعنى آخر، فإن أي خفض لمعدلات الفائدة في اسواق الرهن العقاري لن ينقذ قطاع الاسكان ما دامت التعليقات الواردة في نشرات وملخصات الاسواق تقدم معلومات عامة فقط، ليس الغرض منها تقديم المشورة في مجال الاستثمار او تشجيع اي منتج على الاطلاق. هناك قطاعات اخرى في الاقتصاد الاميركي تعاني من تباطؤ قد يجرها لحالة الكساد، مع العلم بأن كل ما ارتفعت حدة الارتفاع في مبيعات المنازل كان وقعها عند الهبوط أكثر شدة.
مع هذا كله، ما زلنا لا نعلم ماهية الآثار التي سيتركها اضطراب سوق الرهن العقاري الثانوي على قطاع الاسكان برمته ولكننا نكاد نجزم بأن أغلب الشركات لم تعد ترغب في ممارسة الاقراض لسوق ينم عن مخاطر مرتفعة. ما يهمنا في هذا كله هو الآلية التي سيستجيب لها الاحتياطي الفيدرالي لتلك الوقائع المثيرة للقلق. وكلما نبحث عما يتعارض مع بيانات تحبذ مصرف الاحتياطي الفيدرالي لخفض الفائدة نجد بيانات أكثر تدعم ما نتوقعه في الفترة المقبلة وآخرها تصريح كريستوفر كوكلا مدير «مركز الاقراض بمسؤولية» الذي حذر من أن ما يواجهه سوق الرهن العقاري شبيه بمرحلة ما بعد اعصار كاترينا.
المنازل الأميريكة: الطقس الدافئ يعزز المبيعات: ارتفاع مبيعات المنازل في الفترة الاخيرة أمر آثار الدهشة لدى كل المراقبين. صحيح أن منحنى مبيعات المنازل ما زال يرجح آفة الانخفاض منه الى الارتفاع إلا ان تغيرات الطقس في نوفمبر (تشرين الثاني) وديسمبر (كانون الاول) وصولا الى ابريل لمناخ أكثر اعتدالا ودفئا عززت اندفاع التجول للبحث عن منازل سواء بإرادة الشراء أو للمراقبة فقط. هذا الاندفاع للبحث عن منازل للبيع هو أمر مؤقت حسب استطلاعنا المستمر والذي ترتفع فيه البيانات التي تشير الى منحنى منخفض مما يعكس تباطؤ مبيعات المنازل في المستقبل. في مارس (اذار) الماضي كان الطقس معتدلا أيضا وهذا ساهم في ارتفاع مبيعات المنازل الجديدة الى 858 الفا مقارنة بفبراير (شباط) الماضي والذي سجل 848 ألفا وسجلت مبيعات المنازل في ابريل (نيسان) رقما قويا وصل الى 981 ألفا وهو الأعلى منذ 1993. ولكن يبقى اتجاه المنحنى لمبيعات المنازل بشكل عام منخفضا على المدى المتوسط. ومن المهم أن نلاحظ أن قائمة الجرد للمنازل التي تنتظر البيع بدأت تتزايد، حيث أن نسبة مبيعات المنازل مقارنة بنسبة ارتفاع المنازل التي تنتظر البيع سجلت فارقا كبيرا يصل في بعض الاحيان الى 9.3% والتي ستسبب ضغوطا انكماشية على أسعار المنازل في الفترة المقبلة. وهذا يتضح من ان مؤشر ثقة مبيعات المنازل لمتعهدي البناء هبط من 33 في مارس الى 30 في ابريل الماضي.
وفي هذا الصدد يشير التقرير الى تصريح جمعية المصرفيين للرهن العقاري في الولايات المتحدة الذي ناقش القضايا المتعلقة بآثار قطاع الاسكان على نمو الوظائف المستحدثة في الولايات المتحدة بالتالي:«الوظائف المتعلقة بقطاع الاسكان قد تهبط مع تباطؤ ذلك القطاع والذي قد يزيل أي نمو في الوظائف المستحدثة في قطاعات أخرى. وجاء ذلك الهبوط بسبب قلة المشاريع في قطاع البناء وتسويق العقار حيث تم الاستغناء عن 45 ألف وظيفة في قطاع البناء في فبراير الماضي».
الحل الأمثل لانعاش قطاع الإسكان في الولايات المتحدة: وتقترح وحدة الابحاث والتطوير في شركة «تريس داتا انترناشونال» حلا قد يساهم في انعاش قطاع الاسكان في المستقبل وهو انشاء صناديق للتحوط لتخفيف التعرض لمخاطر هبوط اسعار العقار في الولايات المتحدة حيث تعد المنازل أو قطاع العقار بوجه عام الاقل من ناحية وجود منتجات استثمارية مدرجة في البورصات العالمية للتحوط من مخاطر هبوط اسعار المنازل. وتشير وحدة الابحاث في الشركة الى ان مؤشر NPI قد يفيد الشركات التي دخلت سوق الرهن العقاري وينقذها من مواجهة الافلاس الناتج عن عدم سداد المديونيات من قبل المقترضين خصوصا اذا كانت اسعار المنازل اقل قيمة حاليا من اسعارها عندما تم رهنها لتمويل الاقراض.
المصدر :جريدة الشرق الأوسط

[Ahmed Essam Z]

مشكور على مجهودك وجزاك الله خير

[amaz]

جزاك الله كل خير

[dr_mamy2006]

جزاك الله كل خير