رفع الفائدة ربع نقطة يهدد مليون بريطاني بالإفلاس

[asmaa2006]

خبراء: سوق العقار مقبل على انهيار



لندن: «الشرق الأوسط»
ما زالت اسعار العقار البريطاني ترتفع بوتيرة متصاعدة بلغت 1.4 في المائة في الشهر الماضي بإجماع احصاءات شركات العقار، وهو معدل لا يمكن استمراره في المدى المنظور، وفقا لرأي العديد من خبراء السوق، من دون حركة تصحيح جذرية. وتختلف آراء الخبراء والمستثمرين حول الاتجاهات المتوقعة في الاسعار خلال هذا العام الذي يواكب 16 عاما تقريبا على آخر انهيار في اسعار العقار البريطاني في عام 199 البعض يرجح ان يكون التصحيح تدريجيا بما يماثل الهبوط الناعم، بينما يصر البعض الآخر على ان السوق مقبلة على انهيار تعود بعده الاسعار الى مستويات متناسبة مع متوسط الدخل الفردي ومتناسقة مع ما يحدث في الاسواق الاخرى داخل اوروبا. ولكن هذه الاراء لم تصل بعد الى حد التأثير الفعلي على النشاط الحقيقي في اسواق العقار التي لا تزال تواصل نشاطها بإقبال متزايد؛ خصوصا على طرفي السوق في فئتي المدخل والقمة، من مستثمرين يشترون الان اي عقارات متاحة على امل ان الاسعار سوف تواصل ارتفاعها بنفس المعدلات.

وكان بنك انجلترا قد رفع اسعار الفائدة هامشيا في شهر اغسطس (آب) الماضي بصورة مفاجئة ولكن هذا الارتفاع لم ينعكس بأية نتيجة على تصاعد اسعار العقار. ومن المتوقع ان يقبل البنك على خطوة مماثلة خلال الشهر المقبل على الرغم من مخاوف رفع الفائدة مجددا بنسبة ربع نقطة فقط قد يسفر عن افلاس نحو مليون مواطن بريطاني مثقل حاليا بالديون.
واكد محافظ البنك ميرفن كينغ ان تصاعد اسعار العقار ينعكس على الاقتصاد بصفة عامة في صيغة ضغوط تضخمية لن يقبلها، وانه قد يضطر لرفع الفوائد مرة اخرى لكبح الطلب العقاري المتزايد. ومع ذلك اجّل البنك قرار رفع الفائدة هذا الشهر، مع توقعات متزايدة برفع الفائدة في نوفمبر (تشرين الثاني) المقبل بنسبة ربع في المائة الى خمسة في المائة. ويأمل البنك في ان معدل الفائدة الجديد مع ارتفاع اسعار فواتير الطاقة المنزلية من شأنه تهدئه الاقبال على العقار حتى تثبت الاسعار او يكون تراجعها طفيفا.
الملاحظ في ارتفاع اسعار العقار البريطاني هذا العام انه لم يعد يقتصر على لندن ومنطقة الجنوب الشرقي من انجلترا وانما تعداها الى مناطق بعيدة عن العاصمة وصل الى ايرلندا الشمالية التي صعدت فيها الاسعار في العام الاخير بنسبة 30 في المائة. وارتفعت الاسعار كذلك في اسكتلندا بنصف هذا المعدل خلال الفترة نفسها.
من العوامل المساعدة على الطلب غير العادي على العقار البريطاني نشاط الاستثمار العقاري بغرض التأجير الذي ينافس المشترين بغرض الاقامة في العقارات في كل قطاعات السوق، خصوصا في قطاع المدخل. وتقول احصاءات مالية ان هذا القطاع وحده اقترض حوالي 17.5 مليار استرليني (33 مليار دولار) خلال النصف الاول من هذا العام. ولا توجد مؤشرات بعد على تراجع هذا الطلب الاستثماري في المدى المنظور نظرا لاستمرار الطلب على استئجار العقار من هؤلاء الذين لا يستطيعون شراء العقارات بسبب اسعارها الباهظة.
من العوامل الاخرى التي ساهمت في ارتفاع اسعار العقار تحول المستثمرين اليها كبديل للاستثمار في البورصة التي فقدت الكثير من قيمتها منذ بداية الالفية، ولم تمنح المستثمرين الثقة بسبب تقلبات الاسعار الشديدة بين عام واخر. وفي المقابل وفرت العقارات الامان الاستثماري مع ارتفاع الاسعار في الوقت نفسه. ولكن هذا الوضع شهد تغيرا ملحوظا في الشهور الاخيرة مع معاودة البورصة نشاطها المعهود وتحقيقها لمعدلات نمو قد تفوق الزيادة في اسعار العقار مع نهاية العام الجاري. هذا النشاط جذب المزيد من محترفي الاستثمار بعيدا عن العقار الى درجة ان البعض يشير الى ان دخول مجال العقار في التوقيت الحالي مثل من يذهب الى حفل في نهايته. فالشراء سعيا وراء توقعات المزيد في زيادة الاسعار قد يكون مثل الهرولة وراء سراب.
والوضع الحالي يمكن وصفه بأن العقار فيه مقوم بأكثر من قيمته الحقيقية او الواقعية فهو يمثل الآن في بريطانيا اعلى نسبة بالمقارنة مع معدلات الاجور في التاريخ. ولا يساعد على استمرار هذا الوضع الا تدني اسعار الفائدة.
من الملاحظ ايضا ان العوائد الايجارية، مقومة كنسبة مئوية من ثمن العقار، وصلت الى ادنى معدلاتها حاليا بسبب ارتفاع اسعار العقار مع ثبات الايجارات نسبيا، مما يجعل الاستثمار في مجالات اخرى اكثر امنا (مثل ايداعات البنوك) او اكثر عوائد (مثل الاسهم او التجارة).
ويقول مستثمر بنى لنفسه ثروة تقدر بحوالي عشرة ملايين استرليني في عشر سنوات اشترى خلالها 150 عقارا مستفيدا من سهولة الاقتراض في بريطانيا، انه لم يعد يشتري في لندن ومنطقة جنوب انجلترا، لان الاسعار المتاحة فيها لا تدل على ان هناك هوامش ربح بالمرة. وتعتمد لندن في اسعارها على موجات الشراء الاجنبي واثرياء الحي المالي الذين يحصلون على حوافز ضخمة في نهاية كل عام.
وتقول جمعية مؤجري العقار البريطانية ان العديد من المستثمرين الجدد يشترون العقار على الرغم العوائد الايجارية المتدنية، ولا يأخذون في الاعتبار بعض المخاطر الاخرى مثل تكاليف الصيانة والفترات الشاغرة. فالعقارات التي تدر عوائد ايجارية لا تزيد عن خمسة في المائة تتراجع في الواقع الى حوالي 3.5 في المائة بعد اخذ التكاليف الاضافية في الحسبان. ومثل هذا الوضع يعرض المقترضين بنسب كبيرة من ثمن شراء العقار الى مخاطر عدم القدرة على تغطية تكاليف القرض العقاري من قيمة الايجار.
هذا الوضع بدوره دعا البنوك لاتخاذ الحذر من الاقراض العقاري العشوائي بداية من هذا العام فهي لا تقرض في العادة اكثر من 85 في المائة من ثمن العقار وتطالب المشتري بالعديد من الضمانات الى جانب ضمان العقار نفسه مثل مصدر دخل مرتفع واصول استثمارية اخرى. كما تطلب بعض البنوك التي توفر قروضا عقارية استثمارية بأن يكون العائد الايجاري اكثر من اقساط القرض الشهري بحوالي 25 في المائة.
السؤال الذي يحاول الخبراء الاجابة عنه في الوقت الحاضر هو: هل سينتهي حفل العقار بانهيار مفاجئ او بتراجع ناعم غير مضر؟
الاراء تختلف وفقا لجهة البحث. فالمجالات التي تعتمد في دخلها على العقار مثل شركات بيع العقار والبنوك وبعض المستثمرين يعتقدون ان مسألة الانهيار غير واردة. وهم يستشهدون على ذلك بالعديد من الدلالات مثل انخفاض اسعار الفائدة تاريخيا والطلب غير المرن على العقار وانتعاش الاقتصاد البريطاني والنمو في الاستثمار العقاري من الاجانب والمستثمرين الراغبين في تجنب متاعب البورصة.
وعلى الجانب الآخر يقول عدد من المراقبين الماليين ان عوامل الانهيار، او التصحيح كما يصفونه، واردة بل لا مناص منها. وهم لا يتراجعون عن موقفهم مع استمرار تصاعد الاسعار بل يقولون انه كلما كان الارتفاع اكثر كلما كان الانهيار اشد. وهم من ناحيتهم يرصدون عدة عوامل مغايرة مثل وصول اسعار العقار البريطاني الى آفاق غير مسبوقة لا يبررها معدل الاجور المحلي ولا اسعار العقارات في الاسواق المجاورة. وهم يؤكدون ان التوازن الاقتصادي هو الذي يفرض نفسه في النهاية. وهم ايضا يستشهدون بتدني العوائد الايجارية الى ما دون خمسة في المائة، فالمستثمر الصغير ـ عمليا ـ يمكنه ان يستفيد اكثر بلا مخاطر تذكر اذا ما وضع امواله في حساب توفير لعدة سنوات بدلا من متاعب الاستثمار العقاري بعوائد قد تكون اقل، وتحتمل الخسارة.
من ناحية اخرى هم يشيرون الى ان خسائر البورصة وانخفاضها في السنوات الماضية كانت وراء هذا الاندفاع غير العقلاني نحو العقار، والذي ظل تاريخيا في المركز الثاني من حيث العوائد بعد البورصة. اما الان ومع عودة النشاط والارباح الى البورصة فإن اندفاعا في الاتجاه المعاكس قد يدفع كثيرين الى التخلص من عقاراتهم للاستثمار في البورصة، وهنا قد يتكفل السوق بالباقي وتتهاوى اسعار العقار على نحو مماثل لما حدث في البورصة في الماضي، خوفا من المزيد من الخسائر. الواضح ان هناك شعورا سائدا في اوساط الاستثمار في بريطانيا بأن حفل العقار اوشك على الانتهاء، وبناء على ذلك فإن من يدخل السوق الان يتحمل بلا شك هوامش مخاطر اعلى. وعلى هذا المستثمر ان يزن الامور بدقة قبل ان يتخذ قراره بتجميد امواله في العقار.
وكما هو الحال في انواع الاستثمار الاخرى، يعتمد قرار الاستثمار العقاري على تحديد الاهداف والعمل باستراتيجية واضحة. فاذا كان الهدف هو الاستثمار على المدى الطويل، اى الى عشر سنوات على الاقل،فإن توقيت دخول السوق لا يعتمد على التقلبات الموسمية او حركات التصحيح او حتى احتمالات الانهيار وهنا يكون قرار الاستثمار محبذا في اقرب فرصة مواتية. اما اذا كان دخول سوق العقار ينبع من عقلية اتباع القطيع لتحقيق بعض الارباح الايجارية قبل الانتقال الى مجال اخر، فالافضل التريث بدلا من دخول فقاعة واضحة المعالم ما تلبث ان تنفجر ويجد المستثمر نفسه بعدها مكشوفا ماليا ومعنويا.

[guestfromeast]

thank you for the great effort.

[عماد خالد]

شكراً للأخت الكريمة أسماء

تقرير جدير بالقراءة و الاهتمام لتكوين صورة عما يمكن حدوثه في المدى المتوسط و الطويل

تحياتي

[ماجد كو]

مشكككككككوره على التقرير